ЧАСТИНА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВІ АКТИ 2022-ГО РОКУ, ЯКІ ЗМІНЮЮТЬ ЗАКОНОДАВЧЕ ПОЛЕ У БУДІВЕЛЬНІЙ СФЕРІ

Олександра ФЕДОТОВА, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва

Кінець 2022 року ознаменований прийняттям ряду нормативно-правових актів, які істотно змінюють законодавче поле у будівельній сфері.

Оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

10.10.2022 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2600-IX (надалі — Закон).

Кардинально змінюється підхід до оподаткування:

• операцій з першого продажу нерухомого майна (майбутніх об’єктів нерухомості) замовником будівництва — юридичною особою;
• операцій з продажу нерухомості/ майбутніх об’єктів нерухомості фізичними особами.

Оподаткування операцій з першого продажу нерухомого майна (майбутніх об’єктів нерухомості) замовником будівництва — юридичною особою

Прибуток замовників будівництва від першого продажу має оподатковуватися податком на прибуток підприємств в момент продажу (передачі) майбутнього об’єкту нерухомості інвестору. Об’єктом оподаткування є різниця між доходом (виручкою) та витратами (собівартістю).

По суті відсувається момент оподаткування до моменту завершення будівництва.

При цьому врегульоване найбільш болюче питання, що є першим постачанням житла, яке звільняється від оподаткування ПДВ.

Зафіксовано, що перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Це правило також стосується першого продажу дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Оподаткування операцій з продажу нерухомості/ майбутніх об’єктів нерухомості фізичними особами

Не оподатковується дохід від продажу фізичними особами наступних об’єктів, що перебувають у власності фізичної особи понад 3 (три) роки або успадковані:

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні, або виділеної в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Оподатковується за ставкою 5% дохід від:

• другого продажу протягом звітного року об’єктів, зазначений вище;
• першого продажу об’єктів, не зазначений вище;
• усі продажі успадкованих об’єктів.

Оподатковується за ставкою 18% дохід від:

• третього продажу протягом звітного року об’єктів, перший продаж яких звільнений від оподаткування;
• другого продажу усіх інших об’єктів;

окрім успадкованих об’єктів.

При цьому дохід зменшується на документально підтверджені витрати.

Дохід визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Громадські слухання

21 жовтня 2022 року була прийнята Постанова Кабінету Міністрів України № 1196 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 25 травня 2011 р. № 555, якою Порядок проведення громадських слухань щодо проектів містобудівної документації на місцевому рівні викладено у новій редакції.

Які основні зміни?

• Громадські слухання необхідно проводити не лише відносно генеральних планів та детальних планів території, а й відносно комплексних правил просторового розвитку;

Громадські слухання визначено як обов’язковий публічний захід. Тобто обов’язково необхідно збиратися.

Якщо це стосується генерального плану або комплексного плану просторового розвитку, то лише офлайн (з обов’язковою веб-трансляцією, відео- та/або аудіозаписом), детальний план територій можна обговорити онлайн.

Виняток: якщо слухання мають місце під час воєнного або надзвичайного стану в Україні або окремих її місцевостях, запровадження карантинних заходів у разі епідемій та пандемій, а також запровадження інших обмежень щодо проведення зібрань на строк понад 30 календарних днів.

• Встановлено кворум для того, що слухання відбулися.

Під час проведення громадських слухань щодо проекту комплексного плану обов’язковою є участь представників (фізичних осіб) не менш як трьох чвертей населених пунктів (або старостинських округів, до яких входять населені пункти) від загальної кількості населених пунктів, що входять до складу територіальної громади, для якої розробляється комплексний план.

Обов’язковою є участь не менш як двох представників (фізичних осіб) від кожного населеного пункту (або старостинського округу, до якого входить населений пункт), щодо якого у складі комплексного плану розробляються планувальні рішення стосовно генерального плану населеного пункту.

• Відсутні суворі вимоги до тексту оголошення, що раніше було підставою для оскарження результатів громадських слухань. При цьому містобудівна документація має бути в відкритому доступі (на веб-сайті замовника).
• Проте, істотно скорочені строки на вивчення проекту містобудівної документації. Оголошення не пізніше ніж за 10 днів, а повідомлення про дату та час — не менш як за 5-ть.
• Обов’язково створюється погоджувальна рада (раніше за необхідності).