Новини

У законі про держбюджет замінили текст про орендну плату

22 Квітня 2020

Набув чинності Закон від 13 квітня 2020 № 553-IX, яким Верховна Рада змінила державний бюджет України на 2020 рік з урахуванням поширення COVID-19 та економічної кризи. Серед внесених змін слід звернути увагу на питання орендної плати для бізнесу.

Партнер та адвокат ADER HABER   Олександра Федотова проаналізувала документ і запевняє, що текст цієї норми у законі знову відрізняється від її трактування у  проголосованому законопроекті.

Якщо у проекті закону пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України був викладений у новий редакції, якою планувалось на період карантину зменшити орендну плату (без відсилки до ст. 762 ЦК Україні) до розміру витрат, які орендодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно і сплати вартості комунальних послуг.

Таке зменшення мало бути за умов, коли орендується майно, що перебуває не у комунальній власності; орендар має звернутись із вимогою до орендодавця; до введення карантину орендар мав здійснювати підприємницьку діяльність із використанням орендованого майна; орендар не має змоги здійснювати підприємницьку діяльність із використанням орендованого майна внаслідок введення карантину.

У новому тексті закону встановлено, що на час дії карантину, обставиною за яку орендар не відповідає, також є заборона на певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, що забороняють доступ до такого майна третіх осіб.

«Ч. 2 ст. 286 ГК України надає право орендарю вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Ст. 762 ЦК України надає орендарю право на зменшення розміру орендної плати чи звільнення від неї, в залежності від можливості використання орендованого майна.

Як бачимо, між нормою ст. 286 ГК України та ст. 762 ЦК України є відмінність.

Перша надає право на зменшення орендної плати, якщо змінились умови господарювання, передбачені договором оренди. В той час як ст. 762 ЦК України говорить саме про можливість зменшення орендної плати, якщо орендар не має можливості використовувати орендоване майно, або така можливість істотно зменшилась.

Оскільки предметом договору оренди є саме платне користування майном, очевидно, що ст. 286 ГК України та ст. 762 ЦК України говорить про одне й те ж саме, однак різними словами», – розтлумачила експерт.

Тому, за словами Олександри Федотової, доречність нових змін у законі є спірної.

«Нібито очевидно, що карантинні обмеження і без вказівки у законі були такими, за які орендар не відповідає. Більш того, ані на законодавчому, ані на рівні судової практики переліку таких обставин немає.», – додала адвокат.

До того ж, обов’язок доведення факту неможливості використання орендованого майна або істотного зменшення такої можливості ніхто не скасував.

«Вважаю, що нагадування про норму ст. 286 ГК України та відмінність її від ст. 762 ЦК України може спричинити неоднозначність у правозастосуванні щодо того, як розуміти зміни у передбачених договором умовах господарювання і що до них відносити, а також щодо співвідношення цих двох норм», – пояснила Федотова.

І резюмувала, що найефективнішим вирішенням питання щодо зменшення розміру орендної плати є домовленість сторін.

Команда

Олександра Федотова
Партнер, адвокат, к.ю.н.
Ще новини
Чи можуть сільгоспземлі виступати в ролі забезпечення зобов’язання та чи варто мати справу з ...
ADER HABER – ГЕНЕРАЛЬНИЙ ПАРТНЕР АГРАРНОГО ФОРУМУ
ADER HABER розширює партнерський склад