Новини

ULF-2022:НОВІ ВЕКТОРИ БУДІВЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

15 Грудня 2022

Олександра ФЕДОТОВА, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва
Дмитро НІКОЛОВ, адвокат, старший юрист практики нерухомості та будівництва

https://ukrainianlawfirms.com/reviews/real-estate

З 24 лютого 2022 року Україна розпочала новий етап боротьби за своє існування. Ми прокинулися від слова «війна». З цього моменту наше життя змінилось раз та назавжди. Кардинально змінилась і будівельна сфера. Наразі мова йде не просто про будівництво, а про відбудову. І відбудувати треба краще, ніж було!

З огляду на виклики сьогодення, будівельне законодавство розвивається не просто швидкими, а шаленими темпами. Все, що раніше потребувало років, зараз втілюється у життя місяцями.

З огляду на це, ми не зможемо освітити всі зміни, що мали місце останнім часом, тому спробуємо зосередитись на ключових моментах.

Наразі можна виділити такі основні вектори розвитку містобудівного законодавства:

  1. Об’єднання землевпорядної та містобудівної документації;
  2. Оцифровування матеріалів та діджиталізація;
  3. Спрощення процедур відновлення зруйнованих об’єктів,

що крокує поряд із

  1. Обмеженням доступу до окремих матеріалів та реєстрів, а також
  2. Вирішенням окремих питань у ручному режимі на період воєнного стану.

Об’єднання землевпорядної та містобудівної документації

Нагадаємо, що 24.07.2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» № 711-ІХ, який був прийнятий з метою об’єднання землевпорядної документації із містобудівною. Відповідно до цього Закону мала розроблятись нова містобудівна документація, яка б включала у себе землевпорядну, а саме:

  • комплексні плани просторового розвитку територій територіальних громад,
  • генеральні плани (включають в себе плани зонування) та
  • детальні плани територій (включають плани зонування).

Уся територія поділяється на функціональні зони, що містить переважні (основні) та супутні види використання земельних ділянок. Переважні види цільового призначення мають становити до 60%, супутні – 40%.

Вся інформація вноситься до Державного земельного кадастру. За загальним правилом категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються власником або користувачем земельної ділянки в межах відповідного виду функціонального призначення території (ч. 3 ст. 20 Земельного кодексу України).

З кінця липня минулого року почались роботи з розробки нової містобудівної документації, проте завершитись вони не встигли. Жодна містобудівна документація, розроблена за новими правилами, не затверджена. Відповідно ця інформація і не внесена до Державного земельного кадастру.

З початком війни стало зрозуміло, що найближчим часом завершити ці роботи нереально та треба шукати тимчасові рішення. Нижче розглянемо які рішення знайшли.

Наразі уся містобудівна документація, затверджена до 24.07.2021 року, зберігає чинність та до 01.01.2025 року внесення змін до неї допускається за старими правилами. З 01.01.2025 року почнуть працювати нові вимоги до містобудівної документації.

Старі плани зонування визнаються невід’ємними складовими генеральних планів населених пунктів. В населених пунктах, у яких не затверджені плани зонування територій, можуть затверджуватися плани зонування територій шляхом внесення змін до генеральних планів населених пунктів.

Якщо є містобудівна документація, яку почали розробляти до 24.07.2021 року, то її можна затвердити без урахування нових вимог. В такому разі вихідні данні на проектування можуть видаватись на підставі такої документації, навіть якщо відповідна інформація не внесена до Державного земельного кадастру.

Зони із спеціальним правовим режимом тимчасово, до 01.01.2025 року можуть визначатись детальним планом території або проектом землеустрою щодо організації та встановлення таких меж.

Якщо є намір забудови за межами населеного пункту та там не затверджений комплексний план просторового розвитку території, то до 01.01.2025 року можна розробляти, як і раніше, детальні плани території відповідно до схеми планування території.

Не дивлячись на те, що перелічені заходи є вимушеними і тимчасовими, гадаю все одна слід намагатись розробляти містобудівну документацію згідно нових вимог, що значно спростить відбудову.

Оцифровування матеріалів та діджиталізація

Ще до війни в Україні почав працювати Портал державної електронної системи у сфері будівництва в рамках якого діє Реєстр будівельної діяльності (надалі – Електронна система). Основна мета – повністю діджиталізувати будівельний процес.

З початком повномасштабних воєнних дій цей процес набрав обертів.

Наразі всі дозволи, погодження та скарги мають отримуватись/ подаватись/ розглядатись в електронному вигляді в Електронній системі.

Уся нова містобудівна документація має бути розроблена в електронному вигляді та завантажена до Електронної системи. Електронна система взаємодіє із іншими реєстрами.

З 26.05.2022 року режим використання земель у межах території, що підпадає під охорону внаслідок знаходження на ній або біля неї пам’ятки охорони культурної спадщини, визначається науково-проектною документацією у сфері охорони культурної спадщини, а до затвердження такої документації – Законом України “Про охорону культурної спадщини”. Тобто введено режим «автоматичної охорони» у силу закону по аналогії як для прибережних територій.

Вся ця інформація теж заноситься до Електронної системи. Більш того, до створення Державного реєстру нерухомих пам’яток України як інформаційно-комунікаційної системи та налагодження електронної взаємодії між Електронною системою та Державним реєстром нерухомих пам’яток України всі погодження та дозволи надаються органами охорони культурної спадщини виключно з використанням електронного кабінету уповноваженої особи органу охорони культурної спадщини в Електронній системі.

Також нещодавно постановою Кабінету Міністрів України № 722 введено принцип мовчазної згоди для отримання вихідних даних на проектування. Наразі якщо протягом 10 робочих днів немає відповіді на заяву про видачу містобудівних умов та обмежень, проектування здійснюється на підставі містобудівної документації на місцевому рівні та з дотриманням обмежень, встановлених Законом України “Про охорону культурної спадщини”. Все це також фіксується у електронному вигляді.

Хоча нова система працює не ідеально з огляду на те, що велика кількість містобудівної документації на місцевому рівні не оцефрована та не завантажена до Електронної системи, в деяких регіонах вона не актуальна або взагалі відсутня, тим не менш, обраний вектор змін явно направлений на спрощення роботи у будівельній сфері.

Обмеженням доступу до окремих матеріалів та реєстрів

Разом із цим, на початку війни велика кількість реєстрів не працювала, зараз майже всі реєстри працюють в обмеженому функціоналі, а на окремих (окупованих) територіях взагалі не працюють.

Крім того, для виконання топографо-геодезичних вишукувань під час дії воєнного стану необхідно отримувати дозвіл СБУ.

Всі ці обмеження є вимушеною мірою та тимчасові.

Спрощення процедур відновлення зруйнованих об’єктів

Внаслідок бойових дій в Україні вже знищено та пошкоджено мільйони квадратних метрів. Все це потребує спрощених механізмів демонтажу та відбудови. Наразі існують спрощені процедури демонтажу та капітального ремонту зруйнованих або пошкоджених будівель.

 

Так, першочергово здійснюється обстеження зруйнованих або пошкоджених будівель профільними фахівцями, складається дефектний акт та на підставі нього приймається рішення про демонтаж або капітальний ремонт.

На період воєнного стану проектна документація на капітальний ремонт в класичному вигляді не розробляється і складається із пояснювальної записки, дефектного акту та кошторису.

Не дивлячись на те, що розробка проектної документації для капітального ремонту фактично відмінена,  проте експертиза такої «проектної документації» не скасована, що на практиці викликає доволі багато питань та потребує окремого роз’яснення Мінрегіону.

На період дії воєнного стану та протягом року після нього малоповерхова садибна забудова може дійснюватись без отримання будівельного паспорту, на підставі схеми намірів забудови земельної ділянки, яка розробляється архітектором або інженером-проектувальником та завантажується до Електронної системи.

Вирішенням окремих питань у ручному режимі на період воєнного стану

Наразі на період воєнного стану будівництво окремих об’єктів можливе навіть за відсутності містобудівної документації або її невідповідності намірам забудови.

Таке будівництво здійснюється на підставі документації, розробленої відповідно до мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури про можливість розміщення на відповідній ділянці відповідного об’єкта. Цей висновок є особливим видом вихідних даних для проектування та підставою для зміни цільового призначення земельної ділянки.

Перелік об’єктів, що можна будувати за такою спрощеною процедурою, обмежений і до нього, зокрема включені: житло для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), виробничі потужності для релокованих підприємств, річкові порти та термінали, об’єкти дорожньо-транспортної інфраструктури (окрім об’єктів дорожнього сервісу), місця для відходів та мультимодальні термінали і виробничо-перевантажувальні комплекси.

Більш того, на період воєнного стану дуже спрощена процедура розміщення тимчасових споруд для проживання ВПО. Такі споруди можуть розміщуватись на підставі схеми, на ділянках з будь-яким цільовим призначенням (за певним виключенням). Схема затверджується головою місцевої ради або начальником військової адміністрації.

Розуміючи нагальну потребу у вирішенні найбільш болючих питань, тим не менш такі процедури викликають думки про корупційні ризики, адже процедура непрозора та сконцентрована на невеликому колі чиновників, які на свій суб’єктивний погляд приймають рішення.

Команда

Олександра Федотова
Партнер, адвокат, к.ю.н.
Ще новини
ADER HABER – КАР’ЄРНИЙ ПАРТНЕР НАЦІОНАЛЬНОГО УНІВЕРСИТЕТУ ІМ. ТАРАСА ШЕВЧЕНКА
ADER HABER – ЮРИДИЧНИЙ РАДНИК ЗІҐМУНД ФРОЙД УНІВЕРСИТЕТ УКРАЇНА
ПРО МНОЖИННЕ ГРОМАДЯНСТВО (ЗАКОНОПРОЄКТ №10425)